[미래경제 한우영 기자] 민간택지 분양가상한제가 29일부터 본격적으로 시행된다. 지난해 11월 대상 지역 지정을 통해 4년 7개월 만에 민간택지 분양가상한제를 실질적으로 부활시킨데 이어 6개월의 유예 기간과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 여파로 미뤄진 이후 본격적인 시행에 돌입했다.

분양가상한제는 신규 분양 아파트의 가격 안정화를 위해 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하게 한 제도다.

상한제는 2005년부터 공공택지 내 전용 84㎡ 이하부터 적용되기 시작했고, 이듬해 2월부터는 공공택지 내 모든 주택으로 확대됐다.

그러나 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 규제 강화의 흐름이 변하기 시작했다. 결국 2015년 4월 기준을 대폭 완화한 상한제가 시행되면서 민간택지 분양가상한제는 사실상 중단됐다가 문재인 정부 들어 부동산가격이 오르면서 다시 부활하게 됐다.

민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다.

이들 지역 민간택지에서 아직 입주자모집공고 신청을 하지 않았다면 분양가상한제를 적용받는다.

상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 한다.

정부는 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 현재 HUG가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다.

분양가 상한제는 감정평가한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식이기 때문이다.

토지비를 감정평가한다고 하지만 감정평가 금액이 시세의 절반 수준인 공시지가를 근간으로 하기 때문에 감정평가액은 실제 시세보다는 낮게 산정되는 것이 보통이다.

업계에서는 과도한 분양가 통제로 HUG의 고분양가 심사 때보다 더 낮은 수준에서 분양가가 책정되면 앞으로 공급 위축 우려가 심화할 것이라고 우려한다.

실제 2007년 민간택지 분양가상한제가 도입된 이후 서울에서는 2년간 공급 물량이 반 토막 수준으로 감소한 바 있다.

여기에 재건축 초·중기 단계인 사업장이 수익성 악화를 이유로 사업 속도 조절에 나서면 공급 감소가 현실화할 수 있다는 예상도 나온다. 이미 강남권 일부 아파트 재건축 조합은 분양가 상한제를 피하기 위해 선분양을 포기하고 후분양 방침을 확정한 바 있다.