2013년도 이제 얼마 남지 않았다. 올해는 주택시장에 실거주자 위주로 바람이 불어 상대적으로 수익형 부동산에 관심은 줄었다고는 하나 인기지역을 중심으로 수익형 부동산은 나름 선방했다고 평가 할 수 있다.

이와 관련해 부동산 정보회사인 한국창업부동산에서는 올해 수익형 부동산 10대 뉴스를 선정해 발표했다.

■서울서 제주까지 전국은 분양형 호텔 바람

올해 분양형 호텔이 수익형 부동산 시장에서 강자로 올라섰다. 객실을 분양받거나 호텔에 투자해서 임대수익 또는 운영수익을 올릴 수 있는 수익형 ‘호텔’이 서울에서 제주도까지 선을 보여 투자자들의 관심을 끌었던 한해였다. 이처럼 수익형 부동산 시장의 ‘신흥 강자’로 떠올랐는데 이는 전통적인 수익형 상품인 오피스텔과 도시형생활주택 등이 공급과잉으로 인기가 시들해진 가운데 수익형 호텔이 틈새시장을 파고든 것이다.

수익형 호텔은 외국인 관광객 연 1000만 명 시대를 맞아 수요가 급증하고 있다. 전국적으로 서울, 인천, 대전, 대구, 부산 등에서도 수익형 호텔이 공급되고 있지만 가장 활발하게 분양이 이뤄지고 있는 지역은 제주도다. 제주를 찾는 관광객은 폭발적으로 늘고 있지만 숙박시설은 여전히 부족하기 때문에 수익성도 좋다. 올 들어서 2013년 11월 말 기준으로 제주도를 찾은 관광객 수가 1000만 명을 넘어서 연 관광객 신기록을 세웠다고 관광업계는 분석하고 있다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사는 “호텔 등 수익형 숙박시설의 인기는 내년에도 이어질 것으로 전망되지만 공급이 단기간에 늘어나고 있는 제주 등 일부 지역은 상품의 경쟁력에 따라서 투자심리가 다소 꺾일 수도 있다“고 설명했다.

■스트리트형에 테라스형 접목 상가 인기

스트리트형에 테라스를 접목시킨 상가들이 올해 상가시장에서 커다란 인기를 끌었다. 대표적인 현장이 위례신도시 지난 9월, 위례신도시에서 분양한 ‘위례1차 아이파크 애비뉴’ 상가로 분양 한 달 만에 완판 되기도 했다. 상가의 경우 건물 외형이 갖춰지거나 활성화가 된 시점에 분양이 완료되는 것이 정설이나 아파트처럼 분양 초기에 완판된 것은 이례적인 일이다. 인근 중개업소 관계자 따르면 위례1차 아이파크 애비뉴는 이미 목 좋은 자리에는 웃돈이 1억 원가량 붙었다는 설명이다.

지난 11월에 분양한 위례2차 아이파크 애비뉴 역시 인기다. 위례신도시 C1-2블록에 들어서는 위례2차 아이파크 애비뉴는 연면적 1만2,765㎡이며, 지상 1층 62개, 2층 29개 등 총 91개 점포로 구성돼 있다. 위례2차 아이파크 상업시설은 대부분 외부공간이 확 트인 스트리트형에 테라스를 접목해 분양초기부터 관심을 끌었다. 최근 12월 초기준으로 계약률이 80%를 넘어섰다.

■주거용 오피스텔 세재-금융지원 투자환경 개선

공급 과잉 우려로 위축됐던 오피스텔 분양시장이 회복의 기미를 보였다. 미분양 판매 속도가 빨라지고 신규 분양 오피스텔엔 투자자가 몰렸다. 8․28 전·월세 대책 등으로 투자 환경이 좋아졌기 때문이고 지난해 하반기 이후 공급이 뜸했던 것도 원인으로 꼽힌다. 정부의 잇따른 부동산 대책이 오피스텔 투자 환경을 좋게 했다.

연내 오피스텔을 구입해 주거용으로 쓰면 아파트처럼 5년간 양도소득세가 면제되고(4․1 대책), 6억원 이하 오피스텔을 사면 연 2.8~3.6% 수준인 근로자-서민주택구입자금 대출을 받을 수 있다(8․28 대책). 대출 한도도 1억원에서 2억원으로 상향됐다. 또 대출 요건(소득)은 부부 합산 연 4500만원에서 연 6000만원으로 완화됐고 임대사업자에 대한 세제 지원도 강화됐다.

■송파 문정지구 수익형 부동산 신 메카로 떠올라

최근 계약이 진행 중인 ‘송파 파크하비오 푸르지오’ 오피스텔은 지난달 청약에서 2283실 모집에 1만8125명이 몰려 평균 7.94대1의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감했고 계약률이 90%를 넘는 등 순항하고 있다. 문정지구 6블럭에 분양중인 문정 현대지식산업센터 계약 성적도 좋다. 지난달 15일 계약시작 후 2주일 만에 총 800여실 중 600실 이상이 계약됐는데 지난해 분양한 성수동 일대 지식산업센터를 4배 이상 앞지르는 계약실적이다.

이처럼 송파 문정지구 일대가 서울 수익형 부동산 시장의 ‘1번지’로 떠오르고 있다. 주변 개발호재도 끊이질 않는다. 오랜 전통을 가진 가락시장 현대화(예정) 사업은 낙후된 시장이미지를 벗고 녹지와 휴식공간이 공존하는 현대 시장으로 탈바꿈하며 제2롯데월드(예정) 개발 소식까지 더해진다.

2015년 KTX 수서역 개통으로 수서발 KTX 노선은 현재 수도권 전철과 연계해 수서~동찬~평택 구간 내 철도시설 공사가 진행되고 있다. 54만8313㎡ 규모인 이 지구에는 2017년까지 법원과 검찰청, 지식산업센터, 오피스빌딩 등이 들어설 예정으로 당분간 문정지구가 수익형 부동산의 메카로 떠오를 전망이다.

■위례신도시-마곡지구․평택․제주도 등 수익형 부동산 잇따라 완판

올해 수익형 부동산이 뜨거웠던 지역을 꼽으라면 위례신도시, 마곡지구, 평택, 제주도 등이 있다. 이들 지역은 한 달 또는 두 달 만에 100%에 가까운 완판 행진을 보였으면 주변에 개발호재가 풍부해 인기를 끌었다.

실례로 지난 9월, 위례신도시에서 분양한 ‘위례1차 아이파크 애비뉴’ 상가로 분양 한 달 만에 완판을, 마곡지구에서는 ‘우성 르보아 2차` 오피스텔이 분양을 시작한 지 약 17일 만에 완판을, 지난달 현대건설이 서울 강서구 마곡지구에 공급한 오피스텔 ‘마곡 힐스테이트 에코’는 청약결과 평균 12.2대 1로 순위내 마감됐고 계약시작 5일 만에 100% 완판행진을 이어갔다.

미군기지 이전 및 삼성전자가 100조원 이상을 투자해 조성하는 고덕삼성산업단지 등 개발호재가 풍부한 평택 파라디아 오피스텔(320실 규모)은 최근까지 95%가 넘는 분양률을 보였고 제주도에서는 지난 8월말 분양을 시작한 라마다 서귀포호텔은 객실 243개가 완판 됐었다. 이들 지역의 공통점을 꼽으라면 인근 개발호재가 끊이질 않고 인구가 꾸준하게 유입되고 있다는 점이다.

■금융소득종합과세 기준 강화, 수익형 부동산 유․불리 논란

올해 수익형 부동산 시장은 금융소득 과세 대상자 확대로 자산가들의 포트폴리오 비중이 금융에서 수익형부동산으로 이동하는 촉매제로 작용할 것인지에 대해서 초미의 관심사였다.

금융소득 과세구간이 4000만원에서 2000만원으로 낮아지면서 그동안 이자, 배당으로 연간 4000만원 미만의 금융소득을 올리던 자산가들이 은행금리보다 임대수익률이 높은 수익형부동산으로 이동할 것이라는 전망이 대두됐다. 반면 임대소득은 매년 5월 말 부과되는 종합소득세에 포함돼 어차피 세금을 내야 하는 데다 임대소득세를 내게 되면 건강보험료, 국민연금 납부 부담까지 높아져 실익이 없다는 반론도 만만치 않은 상황이었다. 부동산 및 세무 전문가들은 금융소득 과세기준 하향조정이 수익형 부동산시장에 가져다줄 영향에 촉각을 곤두세웠다.

우선 부동산 전문가들은 대체적으로 수익형부동산시장에 긍정적 영향을 내다보고 있다. 현실적으로 임대소득에 대한 과세가 엄격하지 않고 임대주택의 월세전환은 가속화되고 있어 이번 금융소득 과세 대상자 확대가 오피스텔, 소규모 상가 및 주택 임대수요 기반이 늘어나는 기폭제가 될 수 있다고 분석했다.

자산가들의 포트폴리오 재편이 불가피해졌고 불투명한 경기전망과 저금리 기조로 마땅한 투자처가 없어 안정적인 수익을 누릴 수 있는 임대사업의 비중을 높일 것으로 금융소득 과세 강화는 심리적으로 자산가들이 금융소득보다 임대수익률에 관심이 높아지는 계기가 될 것이라고 전망했다. 그러나 세부담 측면에서는 금융소득을 누리던 투자자산을 임대소득으로 돌려도 메리트가 없다는 게 세무전문가들의 전반적인 분석이었다.

부동산시장 전망이 밝다면 금융소득 투자자산을 임대소득으로 전환하는 게 맞지만 시장전망은 불투명하고 임대소득이 발생하면 반드시 5월 말 종합소득세에 합산해 세금을 내야 하는 데다 임대소득이 있으면 건강보험료와 국민연금 납부액이 올라가는 부담도 생겨 득 될 게 없다는 얘기다.

■오피스텔 등 수익형 부동산 투룸 바람

바야흐로 투룸(two room) 수익형 부동산이 인기를 끈 한해였다. 투룸은 분양시장은 물론 중개시장에서 수요가 많다 보니 인기가 높으며 원룸시대가 가고 투룸시대를 예고했다. 그동안 수익형 부동산 시장에서 비중이 낮았던 ‘투룸형’이 급부상하고 하는 이유는 아파트 등 주택 전세가격이 급등하고 전세 품귀 현상이 빚어지자 가격이 저렴하고 ‘원룸형’보다 규모가 조금 큰 ‘투룸형’ 수요가 꾸준히 늘어나는 것으로 전세난 해소와 2~3인 가구 주거 대안으로까지 떠오르고 있기 때문이다.

2010년 통계청 가구 구조 통계를 보더라도 4인 가구는 전체의 22.5%에 불과했지만 2인 가구(24.3%)와 3인 가구(21.3%)를 합치면 전체 가구의 절반에 육박해 투룸형 수익형 부동산의 잠재수요는 풍부한 편이다. 임대수요도 늘고 있다. 2~3인 가구를 염두한 공급이 거의 없는 반면 고소득 독신자는 물론 신혼부부․은퇴부부 등이 투룸형을 꾸준히 찾고 있기 때문이다. 이에 발맞춰 투룸의 공급이 꾸준히 늘고 있다. 2012년에는 원룸형 공급이 88.2%, 투룸형이 11.8%였지만, 2013년에는 원룸형 공급이 85.9%, 투룸형이 14.1%로 나타났다.

■경매시장에서도 수익형 부동산 인기

최근 10년간 경매시장에서도 아파트․연립주택 등 주거용 부동산 인기는 떨어진 반면 아파트 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산의 인기는 약진 한 것으로 나타났다. 이는 한 경매정보업체 자료에 따른 것으로 2003∼2012년 전국 부동산 종류별 경매 낙찰가율(감정가에 대한 낙찰가의 비율)을 분석한 결과다.

투자 수요가 빠져나간 주거용 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 소비자들은 과거에 비해 아파트 가격에 민감해진 것으로 나타났고 주거용 부동산은 세계 금융위기가 발생했던 2008년 무렵을 기점으로 낙찰가율이 하락했다. 낙찰가가 떨어졌다는 것은 경매시장에서 주거용 부동산의 인기가 그만큼 떨어진 결과다. 결국 일반 매매보다 투자의 성격이 강한 경매는 경기나 가격에 민감하기 때문에 전체 부동산 시장의 선행지표 역할을 하며 수익형 부동산의 경매 낙찰가율이 올라가는 것은 앞으로 부동산 시장의 중심이 수익형 위주로 옮겨갈 가능성이 크다는 뜻으로 풀이된다.

■상가임대차보호법 개정, 보호범위 넓혔지만 강남-명동 상권 등 소외

최근 상가임대차보호법이 개정이 됐지만 현실을 무시한 채 안일하게 보호범위 금액만 올렸다는 지적이 나오고 있다. 올 들어 관련 분쟁이 끊이지 않았던 서울 강남구 신사동 가로수길, 명동 상권 등 상가는 정작 보호받지 못하는 사각지대로 남을 가능성이 커졌다. 시장에선 금액보다 권역현실화가 우선이라는 주장이 벌써부터 나온다.

정부는 최근 상가건물임대차보호법 일부 항목을 개정했다. 임대료 상한제한 및 5년간 계약갱신권리를 갖는 환산보증금(보증금＋월세X100) 범위를 서울은 3억원에서 4억원, 수도권과밀억제권역은 2억5000만원에서 3억원, 광역시와 경기 일부 지역은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 올린 것이다.

예컨대 서울에서 환산보증금 3억5000만원에 상가를 빌려 장사를 하고 있다면 예전과 달리 개정안에 따라 보호를 받을 수 있게 된다. 그러나 이것도 상승폭이 적다는 것이 문제로 지적된다. 상가정보업체들에 따르면 현재 서울시내 주요 상권 중 이 법의 보호를 받을 수 있는 곳은 약 35%정도에 불과한 것으로 나타났다.

최근 임차료 급등으로 피해를 보고 있는 강남과 신촌 등 서울 시내 주요 상권에서 이 법의 보호를 받을 수 있는 곳은 거의 없다. 또 개정안이 적용되기 전 상가 주인이 임차료를 4억 원 이상으로 올릴 수 있다는 것도 이 법안의 허점으로 나타나고 있다.

■수익형 부동산 외국인이 좌지우지

최근에는 한국을 찾는 외국인 관광객들이 늘고 그들이 한국에서 쓰는 지출액도 커지면서 외국인이 많이 찾는 거리는 상권이 활기를 보이고 있다. 특히 외국인 관광객들이 몰리는 곳은 ‘7일 상권’이라 불릴 만큼 주중․주말 가리지 않고 사람이 몰려 상가 투자 수익률도 고공행진이다. 실제 외국인 관광객의 1인당 지출액은 증가하고 있다.

현대경제연구원 보고서에 따르면 1인당 평균 지출액이 3000달러 이상인 외국인 관광객 비중은 2008년 7.4%에서 2012년 10.3%로 증가했다. 국내 외국인 환자 수(국내 거주 외국인 포함)는 2009년 6만명에서 2011년 12만명으로 두 배 이상 증가했으며, 외국인 환자의 총 진료비는 같은 기간 547억원에서 1809억원으로 세 배 이상 급증했다. 쇼핑 목적의 관광객 비중 역시 2007년 12.6%에서 2011년 35.5%로 급격한 상승 추세를 보이고 있다.

최근 강남은 명동 못지않게 쇼핑을 위해 많은 외국인 관광객들이 몰리고 있다. 외국인 관광객 때문이 아니더라도 대한민국 유동인구 1위, 서울 비지니스의 중심 등 대한민국 최대 상권으로 유명하다. 최근 외국인과 교포 등 해외 큰손들이 국내 부동산 투자에 적극적으로 나서면서 제주특별자치도와 인천 영종지구, 송도국제신도시 등에 공급되고 있는 수익형 부동산 상품이 관심을 끌었다.

김대희 기자