한국은행이 지난 10월 기준금리를 2개월 만에 0.25%를 추가 인하해 기준금리는 사상최저 수준인 2.0%이다. 금리 인하로 대출 부담이 줄어 현재 상가, 오피스텔 등 수익형부동산에 자금이 유입되고 있다.

국토교통부의 ‘2014년 3분기 상업용 부동산 조사’에 따르면 2013년 10월부터 올해 9월까지 1년간 투자자산의 수익률을 비교해 본 결과 매장용 부동산의 수익률이 6.04%로 가장 높았고 오피스가 5.90%를 기록해 채권, 주식, 예금 등의 금융상품보다 상업용 부동산이 2~3배 높은 수익을 올린 것으로 조사됐다.

전문가들은 “초저금리 기조가 지속되면서 투자가 살아나고 있지만 투자상품의 가치가 하락하면 위험성이 커지기 때문에 수익형부동산 투자에 신중할 필요가 있다”며 “대기업, 관공서, 산업단지 이전 등 인구유입에 결정적인 호재가 있는 지역에 투자할 것”을 조언한다.

의왕시 인덕원에 지식산업센터를 분양중인 아파트형공장114 박종업 대표는 “인덕원IT밸리 는 3.3㎡당 400만원대부터 책정되어 있어 가격경쟁력이 높고 요즘은 수도권 남부지역이 교통이 좋아졌다”며 “가격도 비교적 저렴하다보니 공급도 많아 입주기업이나 투자자로부터 관심이 높다”고 했다.

관공서·대기업 산업단지 등이 조성되면 인구가 몰려 주택∙아파트가격 상승에 우선 적용 되며 수익형부동산 또한 지역상권의 발전에 따라 공실이 줄고 수익률 상승으로 이어진다.

대표적인 수익형 부동산으로는 오피스텔, 상가, 지식산업센터(아파트형 공장), 분양형호텔, 외국인 렌탈아파트 등이 있으며 각 상품별 특징이 다르다.

▲상가는 분양가 99.1㎡(전용면적 15~20평) 1층 기준 8~12억 원대의 상품이며 지역에 따라 수익률이 탄력적이라 유동인구가 많고 사람이 머무는 지역은 수익률이 높다. 입지가 좋지 않은 곳은 공실이 생겨 관리비만 내기도 벅찬 곳도 있다. 투자가 잘 될 경우는 건물가치 상승까지도 이어진다. 상권에 적합한 업종을 유치하는 것이 안정적으로 월세수입을 올릴 수 있다.

▲지식산업센터는(아파트형공장) 분양가 198㎡(전용면적 30~35평) 3~5억원대 상품이다. 기업을 임차대상으로 하며 기업에 세금혜택이 있어 임대에 유리하고 한번 들어오면 오래 머물기 때문에 장기 임대가 가능하다. 다만 근무자나 방문객들이 많으므로 교통과 생활시설이용이 편리해야 한다. 지식산업센터 내 상가는 임대수익이 일반상가보다 평균적으로 높게 나온다.

▲분양형호텔은 분양가 호실 당 45㎡(전용면적 6~7평) 2~3억원대 상품이다. 한국에 방문하는 외국인의 수가 계속해서 늘고 있는데다 확정수익보장제를 제공하고 있어 수익률이 높다. 시행사가 위탁관리사에 운영을 맡기고 투자자들은 운영수익을 받아가는 방식이다. 다만 보장기간 이후 수익률은 투자자 몫으로 남을 수 있다.

▲외국인 렌탈 아파트는 110.34㎡(전용면적 24~26평) 2억~4억대 상품으로 미군, 외국인 직장인∙학생 등을 대상으로 한다. 지역마다 차이는 있지만 보통 외국인에게 임대할 때 3개월에서 1년치 월세를 한꺼번에 지급받기 때문에 수익이 높고 안정적이다. 외국인 렌탈 아파트 공급이 많지 않고 외국인이 거주하는 지역이 한정되어있어 선택의 폭은 좁은 편이다. 대표적인 지역은 용산, 이태원, 동두천, 송도, 등 최근 급부상중인 평택이 주목받고 있다.

이수건설이 분양중인 ‘평택 브라운스톤 험프리스’ 렌탈아파트 같은 경우 인구유입량은 커질 전망이지만 현재 공급되는 주택이 부족한 지역적인 측면으로 투자자들로부터 좋은 반응을 얻고 있다.

이처럼 수익형부동산 투자에 있어 관공서, 대기업산업단지 조성, 교통개발 같은 굵직한 개발 호재지역을 쫓아 투자하는 것은 효과적이다.

개발 호재가 확실하다면 적절한 투자 타이밍을 파악해야한다. 예를 들어 관공서, 지하철개통 등 개발호재 지역은 발표, 착공, 완공의 3단계를 거치면서 땅값이 오른다.

그중 개발 정보 소문이 돌때가 가장 수익성이 높다. 다만 개발이 무산될 수 있다는 위험성을 유의해야한다. 착공 전 발표 시점에 투자하는 것이 안전하면서도 적당한 수익을 올릴 수 있는 방법이다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “금리가 낮아 대출비중을 높게 투자하면 수익률이 높지만 공실로 수입이 없으면 관리비, 이자, 세금 등이 부담이 될 수 있다”며 “대출은 50~60%이내에서 받는 것이 좋고 관공서, 대기업 등이 이전해 인구가 늘고 지가 상승 가능성이 높은 지역에 투자해야 한다”고 전했다.

한편 업계에 따르면 분양 중 또는 예정인 대기업∙관공서∙산업단지 수혜지역 수익형부동산 현장으로 수익형 렌탈아파트는 경기도 평택시 안정리 ‘평택 브라운스톤 험프리스’, 수익형호텔은 강원도 평창군 면온리 ‘더화이트호텔’, 오피스텔은 경기도 성남 판교신도시 ‘판교 SK 허브 오피스텔’, 도시형생활주택은 제주 서귀포시 토평동 ‘파우제 인 제주’, 상가는 경기도 평택시 안정리 ‘평택 파라디아’, 위례신도시 C2-4,5,6블록 ‘위례 우남역 트램스퀘어’, 지식산업센터는 의왕시 포일2택지개발지구 ‘인덕원IT밸리’, 용인시 수지구 동천동 ‘분당수지유타워’ 등이 있다.

(미래경제 / 김기덕 기자)