대표적인 부동산 완화정책으로 양도·취득세 한시 감면, 취득세 영구인하, 리모델링 수직증축, 토지거래 허가구역 대폭해제 등을 비롯해 현재 국회 계류 중인 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등 올해 달라지는 부동산 시장을 살펴보자

1. 양도세 한시적 면제 혜택 종료

양도세 한시적 면제 혜택이 2013년 12월 31일로 종결됐다.

양도세 면제 혜택은 1주택자가 6억 원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 구입할 경우 향후 5년 동안 양도소득세를 감면한다는 내용이었다. 2013년 21월 31일 안에 매매계약을 체결하고 계약금 지불후 해당 시·군·구청에서 감면대상 검인확인날인을 받아야 혜택이 주어지고 신청기한은 2014년 3월 31일까지다.

2. 취득세 영구인하

취득세 영구인하를 주요 내용으로 하는 지방세법 개정안이 이달 국회를 통과하면서 8.28 대책이 발표된 시점부터 소급적용 된다. 6억 원 이하 주택의 취득세율은 2%에서 1%, 9억원 초과 주택은 4%에서 3%로 낮아진다. 단 6~9억원 주택은 현행(2%)과 동일하다.

3. 종합부동산세, 국세에서 지방세 전환

국세인 종합부동산세가 내년부터는 지방세로 전환된다. 정부는 종부세를 다시 부동산교부세로 전액 지방에 배분하고 있어 사실상 지방 재원이라는 점을 고려해 이 같은 결정을 내렸다. 하지만 납세자 입장에서는 종부세의 명칭과 과세요건(과세표준 및 세율 등), 선택적 신고납부제도 등 세부담이 모두 전과 동일하다. 또 지자체의 세입에도 변화가 없다.

4. 주택청약 자격기준 만 19세로 통일

주택을 청약할 수 있는 나이가 현행 만 20세 이상이서 만 19세 이상으로 확대된다. 2013년 7월 민법상 성년 나이가 낮아진 데 따른 것이다. 나이 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 19세 이상으로 낮아진다.

이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. 그 동안 주택 관련 제도의 성년 규정은 20세와 19세를 혼용하고 있었는데 모두 19세로 통일된다.

5. 공유자 우선매수권 1회 제한 및 리모델링 수직증축 가능

민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자 우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다.

공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 올 4월부터 시행에 들어간다. 건축한지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

6. 건설사 입주자 분할모집 규정 완화

건설사들의 '입주자 분할모집'이 더욱 수월해질 전망이다. 올해 주택공급에관한규칙 개정안 시행에 따라, 입주자 분할모집 공동주택 단지 기준이 현행 400가구 이상에서 200가구 이상으로 완화된다. 또 50가구 이상만 되면 (기존 300가구 이상) 먼저 일반 분양 할 수 있다. 분할 분양 횟수도 5회(기존 3회)까지 가능해 졌다. 주택시장 상황에 따라 건설사가 분양물량과 시기를 조절할 수 있게 된 것이다.

이밖에 건설사가 준공 후 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해진다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.

7. 중개대상물 허위·과장 광고 규제

1월 5일부터는 공인중개사가 아닌 사람의 중개 대상물 광고 행위가 금지된다. 또 광고 시에는 명칭, 소재지, 연락처, 이름을 모두 기재해야한다. 부동산 허위·과장 광고를 막기 위한 ‘공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한법률’ 시행령 일부 개정에 따른 것이다. 이를 어기면 중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금, 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반 시 50만원의 과태료가 부과된다.

8. 주택 및 상가임대차 보호범위 증가

1월 1일부터 적용되는 ‘주택 및 상가 임대차보호법’ 시행령 개정안에 따라 주택이나 건물 등이 경·공매 등으로 넘어갈 경우 우선변제금의 범위가 넓어진다.

주택의 경우 서울은 현재 7500만원에서 9500만 원 이하, 수도권 6500만원에서 8000만원, 광역시 5500만원에서 6000만 원 이하로 확대된다.

상가는 서울 3억 원에서 4억 원, 수도권 2억5000만원에서 3억 원 , 광역시 등은 2억4000만원(현행 1억8000만원) 이하인 경우 보증금액의 일부를 보호받는다. 우선 변제받는 보증금은 현행보다 700만원 늘어난 2200만원이 된다.

임차료 상승률도 제한된다. 상가 보증금과 월세를 합한 금액이 4억 원(기존 3억 원 이하)인 경우 임차료 상승폭을 9% 이하로 제한하고 전세에서 월세로 전환하는 주택의 전환률은 현행 14%에서 10%로 낮추기로 했다.

9. 주택구입 지원자금 하나로 통합

정부는 국민주택기금에서 지원하는 ‘근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출’과 주택금융공사가 지원 하는 ‘우대형 보금자리론’을 통합하고 지원 대상대출조건이 낮은 쪽으로 적용키로 했다.

소득 수준과 만기에 따라 금리가 연 2.8~3.6%(생애최초주택구입자는 연 2.6~3.4%)로 낮아지고 고정금리와 변동금리에서 선택할 수 있다. 지원대상자도 부부합산 연소득 5000만원 이하였던 현행에서 일반 무주택자는 6000만 원 이하, 생애최초 구입자는 7000만 원 이하로 확대된다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

10. 전세금 안심대출

‘목돈 안 드는 전세제도Ⅱ’(전세금 반환청구권 양도방식)와 대한주택보증의 ‘전세금 반환보증’을 결합한 ‘전세금 안심대출’ 상품이 내년부터 판매된다.

은행에 대출을 신청한 세입자가 전세금 반환청구권을 대한주택보증에 넘기면 집주인이 계약 후 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가면 대한주택보증이 전세금을 돌려주는 방식이다. 은행은 이 조건으로 일반 전세대출보다 0.4%포인트 낮은 연평균 3.7%로 전세금의 80%까지 빌려준다.

보증금이 수도권은 3억 원 이하, 지방은 2억 원 이하인 전셋집이나 보증부 월세를 얻은 세입자가 신청할 수 있으며 보증금과 선순위채권의 합계액이 아파트의 경우 매매가의 90% 이하여야 한다. 내년에는 우리은행에서만 시범 판매된다.