[미래경제 한우영 기자] 정부가 다주택자의 양도세 면제 요건을 강화하는 세법 시행령 개정안을 발표했다. 이번 개정안을 통해 다주택자가 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 1주택자가 된 이후 2년 이상이 지나야 한다. 주택임대사업자는 실거주 양도세 면제 혜택을 최초 거주 주택에 대해 한번만 받게 된다.

정부는 이 같은 내용을 담은 ‘2018년 세법 시행령 개정안’을 7일 발표했다. 개정안은 8일 관보게재 후 이달 29일까지 입법예고 기간을 갖고, 이후 국무회의 등의 절차를 거쳐 2월 중 시행된다.

이번 세법 시행령 개정안에서는 양도세 비과세 규정이 강화됐다. 다주택자가 보유 주택을 정리한 뒤 1주택만 남았을 때, 해당 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 1주택자가 된 지 2년 이상이 지나야 한다. 지금까지는 다주택자가 1주택자가 된 경우, 1주택자가 된 시점에 상관없이 보유 기간이 취득일로부터 2년 이상이면 양도세 비과세 혜택을 받았다. 다만 시행 시기는 2021년 1월 1일 이후로 정해졌다.

장기임대주택사업자인 개인이 양도세 감면을 받을 수 있는 횟수는 사업자 등록 당시 거주주택 1회로 제한됐다. 임대사업자가 2~3년 단위로 거주주택을 옮기면서 양도세 비과세 혜택을 받고 매각하는 것을 막겠다는 것이다. 최초 거주 주택을 제외한 나머지 주택들은 임대사업자 양도세 감면 혜택만 받을 수 있다.

개정안은 새로 임대사업자를 등록한 개인과 신규 등록 주택부터 적용된다. 오는 2월 세법 시행령 시행일 당시 거주하고 있거나 계약금을 지불한 상태에서 이후 실거주하는 주택의 경우 최초 거주 주택이 아니더라도 양도세 면제 혜택을 받는다. 임대주택 한 채를 제외하고 모두 매각한 뒤, 이를 거주주택으로 전환할 경우 직전 거주주택 매각 분에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

임대사업자가 임대사업자 등록에 따른 혜택을 받기 위해서는 임대차계약 갱신 시에도 임대료 및 임대보증금 인상률을 연 5% 이하로 유지해야 한다. 임대사업자는 임대료 인상률을 연 5%로 억제하는 반대급부로 종합부동산세 비과세, 임대료에 대한 소득세 감면, 양도소득세 중과세 제외 등 혜택을 받고 있다. 주택임대소득 분리과세를 받기 위해서 임대료 및 임대보증금 인상률을 연 5% 이하로 유지해야 한다는 조항도 신설됐다.

종부세 세율 책정 등에 쓰이는 주택 보유 수 계산 방법도 정해졌다. 공동소유주택의 경우 지분에 상관없이 각자가 그 주택을 소유한 것으로 간주된다. 다가구주택은 분할등기가 되지 않기 때문에 하나의 주택으로 간주된다.

상속을 통해 공동 소유한 주택의 경우 지분율이 20% 이하고, 지분에 상당한 공시가격(공시가격에 지분율을 곱해 나온 값)이 3억원 이하인 경우 주택 수에서 제외된다. 다만 1세대 1주택 공제 여부를 판단할 경우에는 주택 수에 포함된다.

1세대가 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역 내 주택을 매입하고, 임대주택으로 등록한 경우 재산세는 감면해도 종부세는 감면하지 않는다. 또 4년 이상 임대하는 단기임대주택을 8년 이상 임대하는 장기일반민간임대주택으로 변경 등록하는 경우 단기임대주택 임대기간의 50%를 임대 기간으로 인정한다. 최대 5년까지다.