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1~5억으로 맞춤형 수익형부동산 투자한다면?오피스텔 소액투자 VS 상가 투자…무리한 대출 피하고 주변 환경 따져야
  • 김대희 기자
  • 입력 2013.11.10 12:13
  • 수정 2013.11.10 16:20
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▲ 정자동 3차 대우 푸르지오시티 현장 모습.(사진=한국창업부동산정보원)

수익형부동산 재테크에 관심 있고 여윳돈이 1~5억 있다면 어디에 투자를 해야 잘 할 수 있을까?

신문을 펴보면 부동산 분양 광고가 하루에도 수십 건씩 나오며 인터넷에서도 분양 관련기사가 샐 수 없을 정도로 많이 올라온다. 많은 분양현장 중에 어디에 투자해야 하는지 전문가가 아니고서야 일반인이라면 누구나 판단이 쉽게 서지 않는다.

주택의 경우는 매매를 통한 시세차익이 주 수익원이다. 시세차익을 노려 주택에 투자해 놓고 매매를 성사하지 못해 매달 은행 대출이자, 세금, 관리비로 오히려 빚만 늘어가고 있는 하우스푸어가 발생하고 있다.

하지만 수익형부동산은 주택과 같이 시세차익도 노릴 수 있고 임대기간 중 매달 월세로 꾸준한 수익을 낼 수 있는 부동산을 말하며 대표적으로 오피스텔, 상가를 꼽을 수 있다.

수익형부동산에 대한 투자에도 주의점은 있다. 무리한 대출을 통해 투자한다거나 주변 환경을 고려하지 않은 투자는 오히려 임차인의 수요가 없을 경우 독이 될 수 있다. 따라서 자신의 경제적 상황에 맞춘 적절한 투자를 통해 작은 수익부터 점차 수익을 키워가는 것이 바람직하다.

□ 1~3억원대 자금 오피스텔 역세권 및 기업체 등 배후수요 중요

우리 사회의 고령화, 핵가족화가 심화됨에 따라 1~2인 가구가 증가하면서 오피스텔 쪽으로 투자자들의 관심이 높다. 아파트와 비교해 오피스텔은 청약통장이 필요하지 않고 전매제한 규제도 없어 투자가 쉽다. 특히 접근성과 가시성이 좋고 유동인구가 많은 역세권 지역의 오피스텔이 수익률을 높게 기대할 수 있는 투자처로 주목받고 있다.

그러나 역세권 오피스텔 이라고 해서 모든 지역이 다 투자가치가 있는 것은 아니다. 같은 역세권이라 하더라도 유동인구만 있는 역세권이 있고 반면 고정 배후 수요가 탄탄한 역세권이 있다.

배후수요가 풍부한 역세권 오피스텔은 상당히 매력적인 수익형부동산 상품인 것은 분명해 보인다. 수요가 꾸준하다 보니 임대 수익률 변동은 적다. 환금성도 일반 오피스텔보다 좋다.

수익형부동산은 지금 당장 월세가 나오는 것도 중요하지만 과연 앞으로도 꾸준히 잘 나올 수 있는 지가 문제다. 그래서 당장의 수익률보다는 지속적이고 안정적인 배후임대수요가 잘 확보되었는지 꼭 확인해 봐야 한다.

통상 임차인은 교통 환경과 주거환경을 보고 입주한다. 따라서 인근에 부대시설인 대형마트, 백화점, 관공서, 병원, 등 각종 생활기반시설이 갖춰져 있다면 임차인 확보에 유리하다.

객실을 분양받아 호텔을 통해 임대수익을 올릴 수 있는 ‘분양형 호텔’도 외국인 관광객 연 1000만명 시대를 맞아 수요가 급증하고 있다.

대부분 분양가 1억∼2억 원대인 객실을 분양 받으면 운영 첫해 또는 2년간 연 10% 이상의 확정수익을 지급하고 이후 위탁계약을 맺은 호텔 관리․운영 전문업체가 운영에 따른 수익을 배분하는 방식을 쓴다. 호텔 객실 가동률 70%를 넘기면 연 8% 수익을 올릴 수 있다는 게 업계 전문가들의 설명이다.

투자에 앞서 반드시 등기 여부를 확인해야 한다. 구분등기가 되지 않을 경우 재산권 행사에 제약을 받을 수 있다. 사업 인허가에 대한 검증도 필요하다. 숙박업이 아닌 오피스텔 등으로 허가를 받아 호텔로 운영하는 경우 적발되면 영업정지 같은 제재를 받을 수 있다. 운영업체에 대한 철저한 확인 또한 중요하다. 일정 기간 임대수익이 보장되더라도 운영업체가 부도가 날 경우 수익률을 보장받지 못하기 때문이다.

5~10억원대 이상 있다면 상가 투자 유형별로 투자금-업종 선택 중요

여타의 수익형부동산과 마찬가지로 상가 또한 공실이라는 리스크를 가지고 있기 때문에 투자 전 반드시 원활한 임차인 확보가 가능한 지역으로 상가가 활성화 되어 있는지 등을 잘 살펴봐야 한다.

단지내 상가 및 주상복합 상가의 경우 아파트 단지 및 상층부 주거·업무시설을 거의 독점하기 때문에 원활한 임차인 확보가 가능한 상가다. 이 경우 연 6~8%의 안정적인 임대수익을 실현할 수 있고 향후 활용가치도 높일 수 있다.

특히 장기임차자인 은행, 병원, 유명프랜차이즈 등을 확보하여 상가활성화를 이룬 경우도 안정적인 수익을 거둘 수 있을 뿐만 아니라 상권이 성숙해지는 만큼 큰 폭의 시세차익도 기대할 수 있다.

상권도 뜨는 상권이냐 지는 상권이냐에 따라 가치가 달라지며 공실로 전활 될 수도 있다. 따라서 투자를 고려하고 있는 상가가 포함된 상권의 특성을 살펴 본 후 가치를 판단해야 한다.

같은 건물 내에 은행, 브랜드 커피숍, 대형 슈퍼 등 사람들이 모이고 소비가 많은 업종이 들어올 수 있는지 파악하고 시행사가 갖고 있는 전체 상가운영에 대한 소비시장 흐름을 읽는 경영마인드를 갖추고 비전도 살펴봐야 한다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “오피스텔 양도세 면제 혜택과 금리 인하로 수익형부동산에 투자하기 좋은 환경이 만들어진 것”이라며 “지금처럼 경기가 불확실한 경우 는 투자 리스크를 줄이고 향후 경기가 얼마나 살아날 지가 관건”이라고 말했다.

□ 수익형부동산 투자 관심 높은 지역 분양 물건현황

대우건설이 신축중인 성남시 분당구에 ‘정자동 3차 푸르지오시티’ 1590실 오피스텔 내에 상업시설이 분양중이다. 1층에 26호실, 2층에 18개 호실로 총 44개 호실로 전용률 63%대로 전용면적 대비 최근 분양한 상품보다 저렴하다는 평가를 받고 있다.

수도권 최대 신흥오피스텔 밀집지역으로 정자1~3차 푸르지오시티, 엠코헤리츠, AK와이즈플레이스 등 입주예정 오피스텔 3793실과 기입주 오피스텔 1035실 주변 주상복합아파트 1790세대로 향후 주변 배후수요로 인해 기존 정자동 카페거리 상권을 넘어서는 신흥상권으로 부각되는 입지다. 1층은 스트리트형, 2층은 테라스 설계로 정자동 최고의 고품격 상가로 설계된다. 오피스텔도 일부 잔여분을 분양중이다.

(주)한미글로벌에서 시공하는 신논현 마에스트로는 지하 2층~지상 19층 규모의 마에스트로 상가 35호실, 오피스텔 124실 중 회사보유분을 선착순 분양중이다. 올 12월 준공예정으로 지하 1층~지상 2층 총 799㎡에는 국내 최대의 성형외과인 퀸즈메디컬이 15년 임차 계약을 체결했다. 상가를 분양받으면 첫해에는 분양금액 기준 수익률 7%를 확정 보장하며 10년차에는 수익률 11%를 보장받는다. 분양금액은 점포당 2억2000만원으로 사업지는 전철 9호선 연장 노선인 삼정역이 보도로 3분 이내고 강남 신논현역 5분 이내 거리에 있다.

서울 성동구 왕십리뉴타운 2구역 단지 내 상가 텐즈힐몰은 280m 길이의 스트리트형 상가로 구성되어 있으며 상가의 전면부 대로변과 접하고 있어 고객유치에 유리하다. 왕십리뉴타운은 총 5000가구 대단지아파트로 개발되는 만큼 수많은 배후수요를 확보할 수 있다. 1‧2호선 신설동역, 2․6호선 신당역, 2호선 상왕십리역의 트리플 역세권 중심에 입지했다.

GS건설이 서울 마포구 합정동 일대에 공급한 ‘메세나폴리스몰’ 상가를 분양하고 있다. 곡선 보행로를 중심으로 이용객이 걸어 다니면서 쇼핑할 수 있는 협곡형‧스트리트형 상가로 설계됐다. 234개 점포로 구성됐으며 지하철 2․6호선 환승역인 합정역이 상가와 직통으로 연결돼 있다. 현재 유명 브랜드‧외식프랜차이즈‧커피전문점 등이 입점한 선임대 점포에 투자자를 모집중이다.

‘아이파크 포레스트가든’은 은평뉴타운 아이파크 포레스트게이트 오피스텔 단지 내 상가다. 연면적 5122.97㎡에 점포수는 47개가 된다. 서울 은평뉴타운에서도 1만6000여 가구의 배후수요를 확보한다. 주변에는 고양 삼송지구, 고양 원흥지구, 고양 지축지구 등이 은평뉴타운과 경계상에 있어 사실상 배후수요가 넓다.

지하철3호선 남부터미널역과 2․3호선 환승역인 교대역이 모두 이용 가능한 ‘서초 리슈빌S 더퍼스트’ 오피스텔이 분양중이다. 이 오피스텔은 서울 서초구 서초동에 들어서며 지하 4층~지상 20층, 1개 동 규모로 건립된다. 전용면적은 투자자들에게 가장 선호도가 높은 소형(전용 19~20㎡)으로만 구성되며 총 315실이 공급된다. 분양가는 1억6000만원 수준이며 중도금 60% 무이자 혜택도 주어진다. 입주는 2015년 5월쯤 가능하다.

경기 김포시 장기동 수변상업지구 C5-1 소재 ‘강변프라자’가 분양 중에 있다. 강변프라자는 한강신도시 라베니체 상권에 입지해 있으며 수변공원 진출입 이면도로를 접하고 있는 삼면 코너상가이다. 또한 강변프라자는 쌍용예가 아파트단지와 휴먼시아 아파트단지, 주택지를 포함 약 3000세대의 직접배후 세대를 품고 있다. 후면 수변공원은 2013년 말 완공예정이다. 2013년 11월 준공예정이다.

백상건설이 서울 세곡동 강남보금자리지구에서 ‘강남 리더스프라자’ 상가를 분양한다. 이곳은 강남지구에 처음으로 들어서는 복합상가다. 지하 3층~지상 8층에 연면적 1만2900㎡ 규모이다. 약 50개 매장이 들어설 상가이며 강남지구는 신흥 강남주거벨트로 강남 생활권에 포함돼 있다. 아파트, 단독주택 등 1만7000여가구와 다양한 기업체가 입점 예정이어서 배후 수요가 풍부하다.

호텔․레지던스 전문기업인 코업이 제주도 제주시 함덕리 일대에 부띠크 디자인 호텔인 ‘코업시티호텔 제주비치’를 등기 분양한다. 지하 2층~지상 8층 총 269실 규모로 제주에서 가장 아름다운 해변으로 꼽히는 함덕해수욕장의 조망권은 물론 주변에 관광명소도 가까워 볼거리가 넉넉한 ‘코업시티호텔 제주비치’는 제주의 관광명소로 꼽히는 함덕 서우봉해변, 정주항, 대명리조트 등이 모여 있다. 객실은 3가지 디자인 콘셉트로 일반 호텔과는 차별화된 디자인을 자랑한다. 전 객실에 테라스 및 욕조 등이 제공되고 조리가 가능하도록 주방을 설치해 이용자들의 편의성을 높였다.

이외도 오피스텔은 서울 강동 천호동 천호푸르지오시티 752실, 경기 평택 포승읍 스마트빌 듀오 총 3개 단지 990실, 서울 강서 마곡지구 명주 아르디에 188실 등 이다.

김대희 기자
 

김대희 기자  newsmoney@empas.com

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