▲ 이동기 세무법인 조이 강남지사 대표

(이동기 세무사) 오피스텔은 원칙적으로는 업무용 건물이지만 요즘은 원룸처럼 주거용으로도 많이 사용한다. 세법에서는 실질과세원칙에 따라 건물의 경우 등기부등본 등의 공부상의 용도와는 상관없이 실제로 사용되는 형태에 따라 주택으로 볼 수도 있고, 업무용 건물로 볼 수도 있다. 

따라서 오피스텔을 취득할 때도 주거용으로 사용할지 아니면 업무용으로 사용할지에 따라서 취득할 때 부담한 부가가치세 매입세액을 환급받을 수도 있고 환급받지 못할 수도 있으므로 주의해야 한다.

○ 업무용 오피스텔은 부가세를 환급받을 수 있어

건설사에서 오피스텔을 분양할 때 건물부분은 부가세가 과세되기 때문에 세금계산서를 발행하고, 토지부분은 부가세가 면제되므로 계산서를 발행한다. 

오피스텔을 분양받아서 업무용으로 사용하거나 임대를 하는 경우라면 관할 세무서에 환급신고를 해서 분양받을 때 부담한 부가세를 환급받을 수 있다. 

이때 주의해야 할 점은 부가세를 환급받기 위해서는 반드시 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다는 것이다. 

그리고 부가세를 환급받은 오피스텔은 나중에 소유자 자신이 부가세가 과세되는 사업을 위해 직접 사용하거나, 아니면 업무용으로 임대를 하게 되면 그 매출이나 임대료에 대해서 부가세신고를 하고 부가세를 내야 한다.

○ 주거용 오피스텔의 임대소득은 부가세가 면제

오피스텔을 임대할 때 그것을 빌려서 사용하는 임차인이 항상 주거용으로 사용하면 그 오피스텔의 임대소득은 주택임대소득으로 간주되어 부가세가 면제된다. 

이렇게 주거용으로 사용하거나 임대를 주는 오피스텔은 부가세를 내지 않는 대신, 그 오피스텔을 분양받으면서 부담한 부가세도 환급받을 수 없다. 

그리고 주거용 오피스텔은 주택으로 보기 때문에 주택 임대소득에 대한 소득세 과세여부를 따질 때 주택 수에 포함된다.

○ 오피스텔 용도에 따라 양도 시 세금 달라져

다른 주택이 없이 오피스텔만 보유하면서 그 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 이미 다른 주택이 있는 상태에서 오피스텔을 매입해서 주거용으로 사용하게 되면 1세대 2주택에 해당되어 그 양도소득에 대해서는 양도세를 내야 한다. 

반면 사업자 등록을 하고 업무용으로 사용하던 오피스텔을 팔 경우에는 그 건물 분에 대해서는 세금계산서를 발행하고, 토지 분에 대해서는 계산서를 발행해야 한다. 

그리고 세금계산서를 발행한 건물 분에 대해서는 폐업 신고와 함께 부가세를 신고하고 납부해야 한다. 또한 업무용 오피스텔을 양도하는 경우에는 다른 주택의 보유 여부와 관계없이 그 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 한다.


이동기
세무사/미국회계사, 세무법인 조이 강남지사 대표,  신안산대학교 겸임교수
KBS 1라디오 생방송 경제투데이 세무상담 출연 중
저서 <세금을 알아야 부가 보인다>, <알기 쉬운 세무실무(공저)>

저작권자 © 미래경제 무단전재 및 재배포 금지
이동기 세무법인 조이 강남지사 대표의 다른기사 보기