글로벌 경기침체로 인한 악재 속에 부동산 거래 시장에 한줄기 빛이였던 취득세 면제기간이 6월 말로 끝났다. 이에 따라 잠시나마 활성화됐던 주택거래 시장은 이후 눈에 띄게 거래가 감소됐다.

과연 이 기나긴 침체의 터널을 언제쯤이나 빠져 나올 수 있을까? 필자는 현재 부동산 시장을 불황기 국면 와중에 조정기에 해당된다고 보고 있다. 반짝 이슈들을 통해서 국지적으로는 바람이 불겠지만 그것은 일부 국한된 투자자들이나 실 소유자들에게 해당 되는 소리다.

일각에서는 부동산 시장에서 투자처를 잡지 못해 방향을 잃은 자금이 400~500조원을 넘어섰다고 한다. 이러한 시기에 부동산 투자자들은 더욱 보수적이고 신중해질 필요가 있다.

지난 호시절 처럼 그냥 두기만 해도 가격이 올라가고 프리미엄을 주고서라도 거래가 됐던 시기는 당분간은 없다고 봐도 무방하다.

당장 앞으로 부동산 시장은 호불호가 뚜렷하게 투자 방향이 나누어질 것으로 보인다. 즉 임대 수익시장, 실거주 시장, 리모델링 시장, 소규모 개발시장, 위탁운영 시장 등으로 투자시장이 분업화 돼 전개될 것으로 판단된다.

당장 중.대형 사업이 주도해온 투자시장의 사업들은 금융제제나 조건이 까다로워짐에 따라 2012년 초부터 부동산 시장에서 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출이 어려워졌다. 또 신탁사들이 요구하는 건설 부분에 관해 도급공사를 지급 보증할 수 있는 건설사들도 열 손가락 안에 들어갈 만한 업체뿐이어서 신규 공급하는 부동산의 물량이 극감할 것으로 예상된다. 이는 전체 시장을 볼 때 분명 지속적인 감소로 이어질만한 악재로 작용할 것이다.

기존에 자금 없이 시행사업을 하던 시행사들은 90%이상 도산이나 사업 포기 등으로 자연스레 정리되며 관계사들도 줄줄이 없어질 것이 예상된다. 따라서 앞으로의 사업은 소규모 임대시장과 중소형 업체들이 자기자본으로 꾸려 나갈 수 있는 소규모 개발사업에 눈을 돌릴 것으로 보인다.

이렇듯 부동산 시장이 위축된 상황에서 개미 투자자들은 어떠한 방향으로 투자 접근하고 진행해야 할까? 필자의 견해는 이렇다.

앞으로 일정 규모 이상으로 사업을 단행하지 않는다면 부동산 투자 시장은 개개인의 맞춤투자로 진행해야 한다. 양복도 맞춤일 때 내 몸에 꼭 맞듯이 부동산 투자도 내 상황에 맞게 진행해야 실패가 없다.

이미 단순한 투자로는 먹을 파이가 없어졌기 때문에 무분별하게 시장에 접근하기 보다는 시장상황에 맞게 접근해 기대수익보다는 현실적인 수익을 목표로 삼아 투자 방향을 정해야 한다.

부동산 투자는 단기간 내에 결정을 보고 바로 환금성을 갖춘 주식과는 엄연히 다르다는 것을 직시하고 진득하게 기다려야 한다. 그럼에도 불구하고 투자자들의 실패 이유들을 보면 기다리지 못하고 조급한 유형의 사람들과 귀가 얇아 주변조사(임장활동)가 안 된 상태에서 주변 말을 듣고 진행하는 사람들, 또 반대로 주변에서 만류하지만 본인의 고집으로 투자 단행해서 실패하는 경우가 많다.

물론 이 유형이 다 실패한다는 소리는 아니다. 부동산 시장에서도 가장 중요한 것은 ‘타이밍’이다. 아무리 본인이 생각하는 기준이 있더라도 투자 적기에 대한 타이밍을 놓친다면 그 물건은 내 것이 안될 확률이 높아지고, 되더라도 결국 매수매도 시점에서 가격손실이라는 피해를 떠안아야 한다.

이렇듯 하나하나 열거하면 끝이 없는 것이 부동산 투자다. 하지만 결국 위로 올라가면 성공투자라는 한 단어로 요약되기에 과정이 다를 뿐이지 결과가 다른 것은 아니다.

 

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