최근 정부가 부동산시장 활성화 정책으로 ‘2.26 주택 임대시장 선진화 방안‘ 대책을 내놓으면서 주택시장은 주춤하고 있다. 월세 세입자에게 세액공제를 지원하면서 전세시장의 지원을 줄여 월세 시장의 안정화 효과를 기대했지만 반발이 적지 않은 상황이다.

수익형 부동산의 경우 오피스텔은 임대인이 과세의 대상이 되기 때문에 오피스텔의 투자 수요가 상가로 이동하고 있다는 이야기도 있다.

하지만 입지, 교통 좋고 인구유입 등 겹호재가 있는 지역의 수익형 부동산은 오피스텔, 상가를 막론하고 임대수요가 풍부하기 때문에 선진화방안에 관계없이 여전히 관심지역으로 떠오르고 있다.

교통호재가 있는 미개통 환승예정 역세권의 경우 향후 투자 가치가 높아 임차인 확보에 유리하고 불황기에도 안정적인 수익이 가능하다. 특히 서울로의 출·퇴근 수요층이 갈수록 증가하기 때문에 수도권지역에서 교통이 개선되면 같은 수도권이라도 서울과 접근성이 좋은 부동산의 몸값이 높게 평가받게 된다.

서울의 핵심지역 곳곳을 연결해주고 있는 노선, 도로, 역세권의 대표적인 곳으로 지하철 4~5호선 연장, 8~9호선 연장, 신분당 연장선, 김포도시철도, GTX, 강남순환도시고속도로 등이 있다.

또한 인구유입을 기대할 수 있는 대기업 산업단지 조성이나 대규모 군부대, 관공소 이전은 부동산 가격에 큰 영향을 미치게 된다.

지역에 기업, 부대, 관공소 등이 조성되면 인구가 늘고 일자리창출, 지역경제가 상승하게 되는데 사람이 몰리면 주변 상가에 사람 발길이 이어지고 오피스텔․오피스 등의 임대 수요는 넘칠 수밖에 없다는 것이 전문가들의 의견이다.

관련 지역으로는 서울 마곡지구, 송파 문정지구, 잠실역 일대, 경기 평택, 경기도 하남 등이 있으며 최근 서울시가 개발 계획을 발표한 서울 삼성동 한국전력 부지 인근 등이 있다.

대표적인 지역으로 평택 파라디아 분양관계자 김기열 이사는 “가시화 상태에 있던 평택 미군기지 이전이 확정된 이후 인근 상가, 오피스텔 관련 문의가 많아지고 있으며 현재 이전될 미군기지 종사자들 수요를 수용할 수 있는 편의시설들이 속속들이 들어서는 움직임이 보이고 있다”고 전했다.

결국 ‘수익형 부동산’은 입지여건이나 교통우수성, 지역개발호재를 따라 가는 것이 시세차익과 안정적인 수익을 보장할 수 있는 핵심 키워드라고 할 수 있다.

하지만 관련 전문가들은 임대수요가 많은 역세권, 개발호재 지역 일지라도 실제 개발이 원활히 진행이 되고 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 원칙에 입각한 투자를 해야 한다고 지적한다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “상가나 오피스텔 투자시 주변 개발 호재도 중요하지만 혹시라도 있을 수 있는 리스크를 감안해야 한다”며 “투자 전 공실가능성, 취득세, 중개수수료, 재산세, 관리비등을 포함해 현실적인 수익률을 계산해 투자에 임해야 한다”고 전했다.

부동산 정보회사인 한국창업부동산정보원에 따르면 입지, 교통, 인구유입 우수한 분양중인 상가, 오피스텔로는 서울 송파구 문정동 문정 법조프라자, 경기도 하남시 풍산동 하남수산물복합단지, 서울 강남구 역삼동 강남역 센트럴애비뉴, 서울 왕십리뉴타운2구역 텐즈힐몰, 서울 강남구 역삼동 신논현 마에스트로, 경기도 평택시 팽성읍 평택 파라디아, 서울 구로구 구로동 대림역 포스큐, 서울 강서구 마곡지구 마곡나루역 일성 트루엘플래닛, 경기도 고양시 일산동구 백석동 일산 요진와이시티 테라스&타워 등이 있다.

■인구유입 겹호재 있는 분양중인 상가-오피스텔 현황

▲문정 법조프라자= 성산종합건설은 서울 송파구 문정동 택지개발사업지구 3-2블록에서 ‘문정 법조프라자’ 상가와 오피스를 분양 중이다. 대지면적 934㎡, 연면적 7860㎡ 규모다. 지상 1~4층은 상가, 지상 5~10층은 오피스로 이뤄졌다.

문정 법조프라자는 이전 예정인 서울 동부지법·동부지검 청사 정문 앞에 있어 법조관련 종사자와 민원인 등의 유동인구가 많은 곳에 입지했다. 또 지하철 8호선 문정역이 가깝고 인근에 위례신사선과 KTX 수서역이 개통될 예정이라 유동인구 유입을 위한 교통 여건이 좋다. 시공은 성산종합건설이 맡고 아시아신탁에서 자금을 관리한다. 입점 예정일은 2015년 9월이다.

▲하남 수산물복합단지= 경기도 하남시 풍산동 245-3번지 일대에 대규모 수산물 복합상가인 ‘하남수산물복합단지’가 분양중이다. 단지는 대지면적 1만8156㎡ 부지에 연면적 2만7273㎡ 규모로 지상 3~4층 5개 단지, 건물 15개동으로 건립되며 206개 점포와 28세대의 공동주택으로 구성된다. 이들 상가 건물에는 수산물 도·소매점, 일반음식점, 편의점, 스크린골프장, 커피전문점, 노래방, 냉동창고, 업무시설 등이 들어설 예정이다. 지하철 5호선 연장 계획·미사강변도시 조성 등 향후 인구유입과 교통호재가 있다. 입점은 2014년 5월 말이다.

▲강남역 센트럴애비뉴= 대우건설은 서울 강남구 역삼동에서 스트리트형 상가인 ‘강남역 센트럴애비뉴’가 분양 중이다. 대형 오피스텔인 강남역 센트럴 푸르지오시티의 단지 내 상가로 지하 2층~지상 3층 총 110개 점포로 구성되고 일부 점포에 한해 테라스 조성이 가능하다. 상가 연면적은 1만3000여㎡에 달한다. 주변이 테헤란로 일대 오피스빌딩가, 삼성타운 같은 사무실 밀집지역이어서 배후 고정수요가 풍부해 프랜차이즈나 식음료 사업도 유망하다. 총 728실(분양완료)에 달하는 오피스텔 입주민도 든든한 고정 수요다. 준공은 2015년 3월 예정이다.

▲텐즈힐몰= 서울 왕십리뉴타운2구역 단지 내 상가 ‘텐즈힐몰’도 눈여겨볼만하다. 연면적 2만5500여㎡에 1개 동 1~2층 총 208개 점포로 구성돼 있는 대규모의 스트리트형 단지 내 상가이다. 왕십리뉴타운 2구역 직접 고정수요 1148가구와 1구역 1702가구, 3구역 약 2529가구로 총 5379가구도 배후수요에 포함된다. 또 인근 대규모 단지 등 고정수요를 더하면 약 7000여 가구의 배후수요를 확보하고 있다.

왕십리 2구역이 왕십리 1,2,3구역 중 가장 먼저 입주(2014년 2월)를 시작해 수익회수가 빠른 것도 장점이다. 지하철 1·2호선 신설동역, 2·6호선 신당역, 2호선 상왕십리역의 트리플 역세권이다. 청계천 완공, 분당선 연장, 왕십리 민자역사 등 각종 개발 호재가 겹쳐 발전 가능성도 높다는 평가다.

▲신논현 마에스트로= 서울 역삼동 신논현역 인근에서 ‘신논현 마에스트로’ 준공후 상가가 분양 중이다. 상가를 분양받으면 분양가(2억2000만원)의 7%인 월 131만원을 첫 해 월세로 수령할 수 있다. 월세는 매년 전년 대비 5%씩 인상돼 10년차에는 수익률이 연 11%에 이를 전망이다. 이는 상가 지하 1층~지상 2층에 자리 잡은 국내 최대 규모 외국인 성형외과(퀸즈메디컬)가 15년 임차계약을 체결하고 있어 가능하다.

교통도 편리하다. 서울지하철 9호선 신논현역이 가깝고 논현역 강남역 역삼역 학동역 모두 1㎞ 내외에 있다. 강남대로-도산대로-테헤란로가 인접한 강남 최고의 교통요충지다. 2014년 12월경에 차병원 사거리에 삼정역이 개통되면 이 지역의 상권이 더욱 활성화될 전망이다. 오피스텔은 회사 보유분도 일부 있다.

▲평택 파라디아= 파라디아파라다이스 글로벌 건설은 경기도 평택시 팽성읍 안정리 136-10번지 일대에 ‘평택 파라디아 오피스텔’ 상가를 분양중이다. 오피스텔은 동북아시아 최대 미군부지가 위치해 배후수요가 탄탄하며 저렴한 분양가가 특징이다. 평택 파라디아 오피스텔은 지하 6층~지상 13층, 총 320실로 공급형은 총 11개 타입(전용면적 25㎡~52㎡)으로 구성된다.

산업단지 배후수요로 삼성전자가 100조원 이상을 투자해 조성하는 고덕삼성산업단지와 3만여 명이 상주하는 아산테크노밸리와 인접해 있다. 오피스텔은 3.3㎡ 당 590만원, 상가는 총 45점포에 1층 기준 평균 분양가가 3.3㎡당 1900~2400만원 선이다. 준공은 2014년 12월 예정이다.

▲대림역 포스큐= 서울 2호선, 7호선 환승역인 구로구 구로동 대림역 역세권 사업지에 ‘대림역 포스큐’ 오피스텔이 분양중이다. 서울 구로구 공원로 11(옛 구로동 106-2번지)에 위치한 ‘포스큐’는 지하 4층, 지상 20층, 1개 동, 전체 464실 규모다. 오피스텔 289실과 도시형생활주택 175가구, 전용면적 19.01~21.25㎡ 4개 타입으로 구성된다.

대림역까지 사업지가 도보로 5분에 있다. 포스큐가 들어설 구로구 일대는 서울디지털산업단지 G밸리가 조성, 정보기술(IT) 산업의 중심으로 거듭나는 중이다. 향후 ‘G밸리 2020프로젝트 비전’에 따라 첨단기업비율은 93%까지 높아지고 25만 명의 고용인구가 발생할 전망이다. 준공은 2015년 12월 예정이다.

▲일성 트루엘플래닛= 일성건설은 서울시 강서구 마곡지구 C1-3,6 블록에 공급하는 ‘마곡나루역 일성 트루엘플래닛’을 분양 한다. 지하 5층~ 지상 14층 1개동 규모로 전용 21~42㎡ 3개 타입(21㎡A 444실, 21㎡B 120실, 42㎡C 32실) 총 596실로 조성된다. 분양가는 3.3㎡당 최저 700만원 후반대로 전용 21㎡ 기준으로 1억 2000만원대(VAT포함)다. 인근에 환승역인 마곡나루역 9호선 라인(14년 5월 개통)을 이용할 수 있고 대기업과 24개, 중소기업, 이화의료원, 이화여대의대가 2017년 들어올 예정이다. 입주는 2016년 7월 예정이다.

▲일산 요진 와이시티 테라스&타워= 요진건설산업이 경기도 고양시 일산동구 백석동 일대 66,039㎡ 부지에 복합단지 ‘일산 요진 와이시티’ 사업지 내에 ‘일산 요진 와이시티 테라스&타워’ 오피스텔을 공급 중이다. 특화된 오피스텔로서 지하 4층~지상 19층, 전용면적 24~48㎡의 총 293실로 타워형 (170실)과 스트리트형 (123실)의 혼합으로 구성된다. 타워형과 스트리트형은 모두 원룸타입과 투룸타입이 적용된다. 3호선 백석역 5분 이내에 있고 3호선, 경의선 환승역인 대곡역도 인근에 있으며 향후 GTX역으로 추진 중이어서 수혜도 예상된다. 3.3㎡당 분양가는 원룸타입 기준 최저 690만원대부터 시작된다. 입주는 2016년 예정이다.

김대희 기자